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Una de las reglas de oro al momento de invertir es diversificar, esto significa tener nuestro capital (propiedades o fondos de inversión) en diferentes instrumentos con el afán de disminuir el riesgo de pérdida tanto del patrimonio en sí, como del rendimiento de estos.

Invertir en bienes raíces a través de un fideicomiso:

Dentro de la amplia gama de instrumentos de inversión los bienes raíces siempre se han destacado por ser de las más estables y menos riesgosas. Además, puede generar un rendimiento rentando estas propiedades y con el paso de los años le brindan al inversionista un incremento en el valor de su propiedad, lo que llamamos plusvalía. El cálculo de esta tiene varios factores que influyen directamente, pero eso es tema lo veremos en otro artículo.

En 2012 la legislatura de México autoriza la comercialización y administración de los bienes raíces bajo el esquema de Fideicomiso de Infraestructura en Bienes Raíces (FIBRA), en donde a diferencia del régimen en propiedad de condominio, un solo administrador lleva acabo las tareas necesarias para que la propiedad se mantenga en óptimas condiciones y conserve una ocupación adecuada que genere rendimientos por flujo de renta a los inversionistas.

Al invertir en este esquema el inversionista está comprando una participación dentro de la propiedad depositada dentro del fideicomiso, es decir, los metros cuadrados que está adquiriendo lo hacen propietario en cierta proporción del todo y por ende el rendimiento que obtenga vendrá en proporción a la ocupación del inmueble.

Para dejar mas claro este concepto ejemplificaremos:

Existe un desarrollo comercial en el que existen 10 locales, cada uno de 50m2. Si un inversionista adquiere 2 locales, lo hace propietario del 20% de la propiedad depositada y así hay diversos inversionistas, uno con un local, otro con 2 locales y 2 personas más tienen 25 y 25% cada una. Si tenemos rentados 8 de los 10 locales del desarrollo, entonces a cada uno le corresponderá el 80% de la renta equivalente a su inversión. Suponiendo que el m2 se renta en $380 pesos, entonces el rendimiento se distribuirá de la siguiente manera:

Al no invertir en un local en específico sino en una participación dentro del mismo, estamos diversificando el riesgo de tener desocupado el local y por ende quedarnos sin rentas ese mes, de esta manera bajo el modelo de FIBRA, los inversionistas siempre reciben dinero según la ocupación del desarrollo.

Otra ventaja de este modelo de inversión:

Además de la diversificación, es que es una inversión que no tiene un costo por desocupación en comparación con el esquema tradicional. Si tuviéramos desocupado nuestro local tendríamos que estar aportando la cuota de mantenimiento independientemente de si esta rentado o no, en este esquema el administrador se encarga de llevar a cabo el mantenimiento del desarrollo con las cuotas recabadas por los arrendatarios manteniéndolo siempre en óptimas condiciones conservando su valor, buscando cuidar el gasto considerando el nivel de ocupación, buscando un punto de equilibrio.

Existen muchas más ventajas administrativas y comerciales por las que conviene invertir en este esquema de fideicomiso en bienes raíces, sin embargo, hablar de la diversificación es una buena razón para empezar a destacar este tipo de modelos para los inversionistas que busquen un rendimiento constante y seguro.

*Un buen Rendimiento que te puede ofrecer una propiedad debe estar entre el 7% y 11%.

Toma en cuenta estos puntos para tomar la decisión de invertir en un fideicomiso en un proyecto inmobiliario, y acércate para aclarar las dudas que tengas.